VOUS SOUHAITEZ ACHETER UN IMMEUBLE A LA BARRE DU TRIBUNAL

 

L'achat a la barre se fait souvent pour un prix intéressant inférieur au prix d'une vente amiable, il faut cependant considérer que visiter le bien est moins facile, que les immeubles sont souvent occupés ce qui entraîne l'obligation de faire expulser l'occupant (ce qui n'est bien souvent ni gratuit ni facile ni rapide ni agréable ) que l'achat ne peut comporter aucune condition suspensive telle que celle d'obtention d'un crédit bancaire (même si l'on dispose de temps pour solliciter un crédit)  qu'il s'agit d'une vente sans garantie et que les frais sont souvent plus élevés que lors d’une vente chez notaire.

 

La présente information ne peut être exhaustive et a seulement pour objet de vous indiquer les grandes lignes de l'achat a la barre n'hésitez pas à vous renseigner plus avant auprès du cabinet pour plus de détails.

 

Sachez tout d'abord que vous pouvez consulter le cahier des conditions de vente (sorte de projet d'acte de vente) au greffe du Tribunal de grande instance de Créteil rue Pasteur Valéry radot (service JEX IMMOBILIER) - ( les lundi et mardi de 9H 30 à 17 heures)

 

Il vous est vivement conseillé de visiter le bien (Attention, la visite n'est généralement possible que sur un court laps de temps (1 heure) et à jour imposé. Sur ce point, nous vous conseillons d'appeler l'avocat chargé de la vente pour avoir indication (ou confirmation du jour et de l'heure de la visite – en effet si certaines des indications de notre site comprennent des dates et heures elles peuvent avoir été modifiées et certaines publicités n’indiquent pas l’existence d’une visite pourtant presque toujours organisée c’est l’avocat chargé de la vente qui est informé en premier des dates et heures de visite

 

Avant le rendez-vous qui vous sera fixé (*) posez-vous les questions suivantes et munissez-vous des renseignements ou pièces énumérés :

 

Achetez-vous seul, avec votre conjoint, pour vos enfants, avec un ou plusieurs tiers  Pour le compte d'une SCI ?

L'Etat civil complet du ou des acquéreurs vous sera demandé (nom prénom, date de naissance, nationalité profession régime et situation  matrimoniale  - extrait K bis pour une SCI ou une autre société) ainsi, a tout le moins qu'une pièce d'identité vous concernant.

 

Il vous sera également demandé deux chèques de banque (chèque de banque et non simple chèque) – l’un a titre d’avance sur le prix – et l’autre chargé de couvrir les frais de la vente  (voir ci-après). A défaut de remettre ces chèques à l’avocat au plus tard le jour du rendez-vous qui précèdera l’audience il ne nous sera pas possible de porter des enchères dans votre intérêt

 

Essayez de vous y prendre suffisamment à l'avance pour pouvoir visiter car acheter sans avoir visité est imprudent et en la matière il n'y a généralement qu'une seule visite d'une heure prévue (renseignez-vous auprès du cabinet ou de celui de l'avocat poursuivant pour connaître le jour de visite)

 

Essayez également de nous contacter dès que possible, car si nous assurons systématiquement toutes les audiences de ventes à Créteil un avocat ne peut disposer que d’un seul mandat pour un achat

 

LE MONTANT DE  LA CONSIGNATION PREALABLE – ET DES FRAIS

 

A CONSIGNATION PREALABLE SUR LE PRIX

 

Il s’agit d’une avance sur le prix de vente si vous achetez, il vous suffira donc de ne régler ensuite que le complément celle-ci est égale à 10% de la mise a prix avec un minimum de 3.000€ (décret du 12/02/2009) il est désormais obligatoire dans toutes les ventes. Il doit être réglé par chèque de banque à l’ordre de « M. LE BATONNIER-VENTES » séquestre désigné à Créteil et nous être remis au plus tard le jour du rendez-vous qui vous sera fixé. Le juge vérifie systématiquement l’existence de ce chèque à l’audience en cas d’achat

 

B CONSIGNATION PREALABLE SUR LES FRAIS

Le chèque doit être égal ou supérieur  au montant des frais sur le montant du  prix la plus élevée de l’enchère  que vous envisagez de porter .

 

Il s’agit d’une provision sur frais  : Il est impossible de vous donner à l'avance le montant exact des frais et honoraires dont certains paramètres varient selon les biens   Il sera donc toujours utile de demander au cabinet un "devis" plus précis (le cabinet a mis au point un logiciel permettant de prévoir avec une grande exactitude le coût total pour un prix donné)

 

Cependant le barême ci-dessous s’avère très proche de la réalité (à la condition que le bien soit acheté entre 30.000 et 250.000€) :

 

Il comprend l'intégralité des frais, droit d'enregistrement, honoraires, de l’achat à l’ordonnance de purge (il ne comprend pas le coût de la radiation des hypothèques qui est facultative dans le cas d’une saisie immobilière

 

 

Ces évaluations ne comprennent  pas cependant le coût de l'éventuelle procédure d'expulsion qui peut être nécessaire si l'immeuble n'est pas libre de tout occupant et si l'occupant persiste à demeurer dans les lieux.

 

Vous devrez faire établir à l'ordre de Me CHRISTIAN LEIPP (ou à l'Ordre de la CARPA un chèque de banque du montant des frais correspondant au maximum de la somme que vous envisagez de consacrer (voir ci avant) CE CHEQUE DEVRA ETRE REMIS A L'AVOCAT AU PLUS TARD LE JOUR DU RENDEZ-VOUS .

 

A Créteil, le juge vérifie systématiquement  l’existence du chèque du chèque de banque en avance sur le prix et une commission peut vérifier l’existence du chèque de provision sur frais.

 

EVALUATION SOMMAIRE DES FRAIS SOUS LES RESERVES CI-DESSUS :

 

Pour un particulier : montant des frais préalables (qui vous sont indiqués par l’avocat qui poursuit la vente qu’il convient d’interroger) + 1.000€ + 10% du montant de l’enchère maximum que vous envisagez de porter.

 

EXEMPLE :

 

Mise a prix : 50.000€ -  Frais préalables (indiqués par l’avocat qui vend le bien) 11.000 € - vous envisagez d’acheter au maximum : 200.000€

 

Premier chèque : Vous devrez disposer d’un chèque de 5.000€ en avance sur le prix (10% de la mise a prix  à l’ordre de « M. le Bâtonnier ventes »

 

Et d’un second chèque à l’ordre de Me LEIPP de :  32.000€

 

Montant des frais préalables                                                 11.000€

                                                                                               1.000€

10% de l’enchère maximum prévue a 200.000 €  soit :         20.000€

TOTAL                                                                                   32.000€

 

Il existe deux  exception (assez rarement rencontrée) 1°) lorsqu'il s'agit d'un immeuble construit depuis moins de 5 ans ou lorsqu'il s'agit d'un terrain nu la vente supporte en principe la T.V.A. Immobilière dans ce cas nous consulter  ATTENTION DANS CE CAS le calcul doit être fait sur la base du total (frais préalable + 1000€ + 20% de l'enchère maximum (il existe des exceptions) - 2°) si vous achetez pour revendre dans les 5 ans le tarif des droits d'enregistrement  peut être plus faible (Nous consulter).  

 

 Si vous n'achetez pas les chèques ne seront pas encaissés et vous seront immédiatement restitués.       

 

Si vous achetez moins cher, la différence vous sera restituée rapidement

 

SI vous achetez  légèrement plus cher que prévu, la différence devra être règlée dans les quinze jours Cependant, l’avocat devra refuser de continuer a porter des enchères si vous dépassiez notablement le prix que vous vous étiez fixé.

 

VOUS AVEZ ACHETE A LA BARRE :

 

Dans le 10 jours qui suivent l’adjudication vous serez, à défaut de surenchère propriétaire du bien.

 

La vente n’est pas suspendue à l’octroi d’un crédit bancaire. Il convient donc de vous montrer prudent.

 

Il conviendra d’assurer le bien

 

Voius ne passerez pas chez notaire (sauf éventuellement pour le crédit bancaire) c’est le jugement obtenu par l’avocat qui sera votre titre de propriété

 

Si aucun obstacle matériel ne s’y oppose (occupant notamment) vous pourrez occuper les lieux.

 

 

LE PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX  PRINCIPAL :

 

Un délai vous est octroyé pour vous permettre d’obtenir un crédit.

 

Vous payez dans les 2 mois de l’adjudication vous n’aurez pas à régler d’intérêt (sauf cas particuliers : ventes « des domaines » par exemple ou biens construits depuis moins de 5 ans)

 

Si vous payez après 2 mois vous devrez régler les intérets au taux légal depuis la date de l’achat

 

Si vous payez après 4 mois les intérêts seront majorés de 5 points.

 

Attention pendant encore quelque temps il peut subsister d’anciennes procédures ou les délais sont légèrement différent.

 

L’OBTENTION DU TITRE DE PROPRIETE

 

L’obtention du titre de propriété peut durer plusieurs mois. Vous ne pourrez pas revendre le bien tant que ce titre ne sera pas publié aux hypothèques (formalité faite par le cabinet.

 

 

LA RADIATION DES HYPOTHEQUES  :

 

Vous n’êtes pas obligé de solliciter la radiation des hypothèques  car cette radiation entraîne pour vous des frais supplémentaires et juridiquement, la  consignation du prix et la publication du jugement d’adjudication vaut « purge » dans les saisies

 

 

 

Cependant, si vous vouliez revendre rapidement le bien vous pourriez rencontrer des difficultés à défaut de cette radiation  

 

La radiation des hypothèques peut être sollicitée dès le paiement du prix et  des intérêts s’il en est dû.

 

La radiation se fait en deux temps :  

 

Ordonnance autorisant la radiation : (sans surcoût)

 

Si vous souhaitez la radiation des hypothèques le cabinet sollicitera une ordonnance de radiation qui permettra de faire effectivement radier si nécessaire

 

la radiation effective auprès de la conservation des hypothèques entraîne cependant des frais qu’il vous faudra régler lorsque vous aurez besoin que cette radiation soit effective.

 

Nous espérons que cette note vous aidera à déterminer le prix que vous êtes disposé à consacrer à votre achat.

 

 

Christian LEIPP

Avocat – Spécialiste en droit immobilier et en droit des mesures d’exécution

Chargé de Cour à la faculté de droit de PARIS XII

 

 

(*) PS La nouvelle procédure étant plus complexe que l’ancienne un rendez-vous préalable avec un avocat du cabinet est devenu obligatoire. Le côut de ce rendez vous qui comprends les conseils la rédaction du pouvoir et le déplacement a l’audience est de 100€ - aucun autre frais ou honoraires ne vous sera réclamé si vous n’achetez pas le bien.